经济观察网 记者 张恒 在过去的1个月里，北京租房市场出现了一场“诡秘”的异常波动。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月，北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%，终止了8月份以后租赁交易量连续下降趋势，且交易量仅次于暑期租赁旺季时7月份的交易量，创下年度次新高。奇怪的是，11月全月整体租金创下了今年租金价格的新低。
根据以往的历史经验，由于临近年底，与10月相比，各年的11月北京住房租赁交易量大多会走低。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，从2009年到2015年，11月的住房租赁交易量均环比10月下降，仅2016年有不超10%的上升，租金价格仅有小幅涨跌波动。因此，今年11月北京租赁交易量大涨18.7%，且创下年内次新高的走势存在明显的异常。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网记者，应该说租赁房源的积极推广，以及部分租客购房计划搁置进而转而租房，这都会对此类租赁市场带来积极的影响。更为重要的是，当前北京实际上对于一些不规范的租赁房源进行整顿，类似整顿自然也利好此类机构房源或者正规房源的出租。当房租下降的时候，很大程度上说明过去租金过高，当前部分房东开始调低租金。另外也说明年底前加快回笼租金，适当会有让利的做法。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，按照以往的正常规律，北京住房租赁市场一般在国庆节后就会逐步进入淡季，但今年11月的住房租赁交易量环比10月却有较大幅度上升，尤其是11月最后一周，波动十分明显。这说明北京整治安全隐患、疏散危险租赁住房人员的行动确实对北京租赁市场带来了明显影响。
租房淡季短时异动
从9-11月份北京区域通过我爱我家每日达成的普通租赁业务量走势来看，普通住房租赁的每日交易量波动始终都保持在一定范围之内，走势并无太大变化，但在11月下旬，尤其是11月24日开始，普通住房租赁每日交易量大幅上升。统计显示，从11月24日到11月30日，我爱我家普通租赁业务的日均交易量较之前一周的日均交易量上涨了125.8%。
但据伟业我爱我家的统计数据也显示，在11月24日到11月30日普租交易量大幅上涨的这一周，普通租赁业务的每日套均价格不仅没有升高，反而明显低于此前的每日价格，在交易量大幅上升的同时，租金价格的走势却是不升反降。
胡景晖分析表示，由于大量租客从存在安全隐患的住房中被疏解出来，11月底，以北京东南城乡结合部和京北城乡结合部等个别区域的租房需求大幅增加，租赁交易量显著提升，也使得整个市场在11月出现了交易量的大幅上涨。
至于北京11月份租金价格并未上升，环比10月还有小幅下降的原因，胡景晖分析表示，首先是租赁需求的集中释放仅出现在个别城乡结合部区域，放在整个租赁市场的大盘子来看，占比不大，个别区域的房租异动并未影响全市租金淡季下滑的大趋势。
“个别区域租赁市场的异动仅是一周左右的短暂现象，并不持续，12月初的租赁交易量已经回归平稳，随着对待租需求的有效引导和疏解，短暂的异动不会引发整个租赁市场的异动。”胡景晖说，其次，部分区域的确有个别房东和租赁机构“唯利是图”，借机大涨房租，但北京租赁市场盘子够大，房源在淡季供应也较为充足，所以经过我爱我家、相寓等在全市有能力多区域布局的大机构对租房需求的跨区域合理疏解引导，有效避免了局部区域小范围内租房市场供需的严重失衡，有效平抑了房租。
非首都功能疏解起到平抑房租作用
从身份证归属来看，我爱我家11月份非北京籍贯的租客占普通租赁全部租客的80.9%，占北京租赁市场超8成，占比较10月扩大5.21个百分点，北京籍贯的租客则只占19.1%。外地省份中河北仍居第一，占比达17.86%，河南、黑龙江、山东、山西、辽宁、安徽、吉林、湖北、内蒙古等随后。全年来看，非北京籍贯租客占比在11月首次超过8成，5.21%的增幅也是各月最大的波动，因此，11月北京租赁市场上租客的籍贯结构变动也是今年最大的。
胡景晖认为，租赁市场的市场化程度较高，全市及区域的供求关系，以及租客的收入水平，是决定租金价格的主要因素。11月底，局部地区需求的集中爆发，造成了个别区域市场供需的失衡，所以市场有了短时波动。但排除安全隐患所疏解的人口在全市庞大的租赁人群中仅仅是一部分，疏解人群本身也是一部分离开北京，一部分迁往北京其他区域租房。他们的选择有所分流，对整个市场的影响并没有想象中那么大。
“长期来看，北京产业疏解和人口疏解的工作还将继续，非首都功能的疏解，在近两年来已经对平抑北京房租起到了显著作用，未来随着近郊和远郊区县轨道交通、医疗、教育、商业、办公等配套的日趋完善，更多的办公需求和居住需求还将更主动的迁往办公和居住成本更低的近郊和远郊区县。”胡景晖说，此外，租客的收入水平也是影响租金的重要因素，收入水平一定，房租的上涨空间也就有限，突发事件带来的市场波动也会短暂。
全国范围来看，根据中国指数研究院的数据，11月份，全国十大代表城市中仅重庆住房租金环比小幅上涨 。环比来看，重庆住房租金较上月小幅上涨，其余城市均小幅下跌，其中杭州 跌幅最大;同比来看，天津住房租金同比下跌，其余城市均出现不同程度的上涨。
胡景晖认为，突发事件导致的部分区域性中小租赁机构租赁交易量猛增，个别区域租赁房源价格大涨，确实对11月底的北京住房租赁市场造成了影响。然而，由于收入水平并未提升，租赁市场正处淡季，换租人群规模有限，换租需求会在短时间内消化，所以从整体来看，市场虽有波动但幅度不大。
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