央行正式放宽“首套房”认定标准
http://money.591hx.com 2014-10-1 13:37:44 【 】无房贷者可申请首套房贷款利率为基准利率0.7倍
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由业机构根据情况自主确定。
昨日，央行终于正式调整了对楼市首套房的认定标准，明确在还清首套房贷的前提下，居民购房再贷款可算作首套，贷款利率为基准利率的0.7倍。央行放松首套房的认定标准，对市场将产生怎样的影响，还有待观察。
比“认房不认贷”更宽松
昨天，中国人民银行官网发布了《中国人民银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中有关首套房认定标准的调整主要出现在原文的第二条“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。
原文提到：“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施”限购“措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。”
在《通知》正式出台之前，就已经有传言称央行将放松关于首套房认定标准。但当时普遍的说法是，首套房的认定将实行“认房不认贷”，即指只要购房者名下的房贷余款结清，且名下无，再次购房住房时都可以认定为首套。
9月23日，自行放松了首套房认定标准，当时具体为以家庭为单位实行“认房不认贷”的认定标准，贷款利率为基准利率。然而当时兴业银行的这一认定标准仅实行了一天便被银监会叫停。
从现在央行的通知中看来，原文中并没有要求购房者一定要在名下无房产的前提下，再次购买房产申请房贷才能被认定是首套房，仅对“已结清相应购房贷款”有要求。由此可见央行正式出具的首套房认定标准比“认房不认贷”更宽松。
七折利率回归2008年水平
除了放宽了对首套房的认证标准，央行规定了首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，也就是说购房者申请首套房贷款最多能享受到七折的利率优惠，这种利率优惠水平已经达到了2008年金融危机时国家对市场大力扶持时的利率优惠水平。
2008年10月22日，央行宣布自2008年10月27日起，将性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。当时央行5年以上的房贷基准利率是7.83%，而目前的5年以上房贷基准利率是6.55%。也就是说，从理论上来说，购房者目前能享受到的最大利率优惠已经大于2008年的水平。
与这种理论上可以实现的“巨大优惠”形成鲜明对比的是，今年9月全国首套房贷款提供优惠的银行依然罕见，很多利率有优惠的银行还有许多附加条件。
据融360金融搜索平台发布的市场报告显示，今年9月，全国有利率优惠的银行占比为6.85%，执行基准利率的银行占比为30.95%，基准以上利率占比为52.08%，停贷占比为10.12%。以上海为例，9月上海地区有6家银行出现了首套房贷利率折扣。其中，首套房贷利率最低8折，创全国最低。此外，民生、汇丰、邮储、招商和农行等5家银行首套房贷利率最低可以打到8.5折至9.5折不等。
尽管如此，优惠背后附加上了诸多苛刻条件，如中信银行8折优惠要求贷款人在该行存入贷款金额80%的存款，9.5折则要求存入贷款金额15%的存款，而且存贷比一旦低于获得相应优惠所规定的比例，将不再享受任何优惠。而实际中常批利率为基准；汇丰银行首套房贷最低利率达到9.4折，但要求纯商贷160万以上等。
在种种限制条件中，对于贷款金额的限制门槛相对比较容易达到，真正困难的是某些银行对金融资产及存款的要求。如上海分行规定近3个月内金融资产超过500万元的客户，首套房可以享受8.5折利率。这500万元并非完全是存款，还包括客户购买的产品，而且期限要保证在6个月以上。发放贷款后6个月之内，民生银行会严格监控客户在该行的金融资产，一旦发现不符合优惠要求，将调整相应贷款利率。条件之苛刻，可见一斑。
购房者一方面期待银行能够提供更多的优惠，一方面却不得不对优惠利率背后的附加条件敬而远之。如果监管层不出台政策对银行“有条件”放松利率的现象进行监督，使折扣利率落地，那么这些名义上的“优惠”实际上无法作为判断房贷政策走势的。
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