房贷新政搅乱一池春水 房贷证券化助楼市春心荡漾

http://money.591hx.com 2014-10-11 9:57:38 秦玥 【 】

　　房贷新政“搅乱了”长假后的第一个周。

　　随着限购政策逐渐淡出历史舞台，限贷政策也在“十一”周前解禁。多重之下，刚刚过去的黄金周，俨然成了全国楼市开盘周和成交黄金周。

　　从某种程度上而言，这七天“战绩”的好坏，能够预示全年的“战绩”。根据房价点评网监测，“十一”黄金周，规模房企在20个重点城市中的上市项目超过100个。其中，前10个重点城市的新建商品住宅新增供应量约499.26万平方米，环比大涨141%。

　　更为甚者的是，从黄金周的销售来看，仅在南京的商品住宅共认购量就达到了2812套，日均认购402套，同比增长47%，创历史新高。值得注意的是，今年9月南京取消楼市限购之前，日均认购量仅200套左右。

　　然而，值得回味的是，面对突如其来的销售攀升，是楼市真正回暖的信号释放？还是仅仅是大跌之前的“回光返照”呢？对此，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于库存的积压去化时间较长，加之信贷的供给量超不过2012年，因此整体市场的供应增加，而需求也将受到信贷政策的松绑释放，四季度市场的值得期待。预计四季度房价依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

　　改善型需求获益

　　9月30日，央行 、银监会宣布放松对首套房认定标准：对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品住房时，执行首套房贷政策，首套房利率最低可打七折。

　　对此，上海易居研究院研究员严跃进告诉本报记者，过去营销手段屡屡创新，但对于成交量的提振并不明显，这和信贷政策没有跟进有关。而此次在央行的政策下，救市力度总体来说比较大。重要的是，这将大大释放改善型需求。

　　“十一”期间，本报记者走访了北京几个在售楼盘后发现，前来购买或者有购买意向的人士，多数都是已有一套住房，欲进行住房条件改善的。已有一套住房的吕女士告诉本报记者，信贷新政确实对其购房计划有很大触动。

　　“如果开发商在价格方面能再优惠一点，银行利率也给优惠一些，我们会立即出手。”吕女士说道。

　　据链家地产市场研究部提供的数据显示，今年“十一”黄金周期间，北京市二手住宅成交均价为28243元/平方米，较9月份上涨6.8%。从成交结构上看，国庆假期期间中心城区(东城、西城)成交占比较上月增加6%，而近郊区(昌平、大兴、顺义、通州)的成交占比较上月有4.3%的降幅，这在一定程度上提高了全市二手住宅的成交均价。

　　对此，链家地产市场研究部张旭认为，价格方面市场预期有所升温，个别业主的确出现涨价行为，但幅度并不大。尤其是在大部分业主都是置换房屋的情况下，他们更在意是否能够在当前顺利换房，而不是坐地起价。总体来看，当前价格仍然保持平稳。

　　与此同时，记者还发现，“十一”期间，很多房地产开发商都打出了购房返现、购房送旅游等促销广告，但真正明码打折的为数并不多。

　　对此，有业内人士告诉本报记者，就目前来看，“央行松贷”让开发商对楼市的预期趋于乐观，因此折扣力度也大为减小。而且不排除目前的额外折扣可能会随时取消。“由于开发商上半年销售业绩都不理想，因此暂时在价格方面不会有过大动作，还是以走量为主。”

　　根据链家地产市场研究部统计，若扣除保障房、自住房以及定向安置房，“十一”期间纯商品住宅的成交量仅为152套，比2012年、2013年分别下降60.1%、61.4%。

　　“虽然从整体网签量来看，今年”十一“假期的网签要稍好于2012年，但从纯商品住宅成交来看，成交创下历史同期最低。”链家地产市场研究部张旭认为。

　　对此，中国房地产协会市场委员会副秘书长、亿翰智库董事长陈啸天告诉本报记者，从短期来看，房价下行趋势仍未改变。

　　资产证券化助推楼市

　　央行房贷新政出台，被不少人视为政府“全面救市”。但是，亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，政策一方面可以帮助开发商加速去库存、缓解负债率攀升引发的资金链断裂，另一方面也是经济转型所需。

　　佰仕信董事长陈方勇告诉记者，对于人口导入型城市，刚需是始终存在的，解除“限购”会释放较大的刚需，目前看一些区域中心型二线城市会有所回暖；而严格限制人口的一线城市恐怕还会坚持，机会在于其周边；至于三四线城市，原本限购政策执行的就不严格，因此，更应该看供求关系。

　　那么，未来房地产市场又将会怎样呢？利率折扣是否还会降低呢？

　　北京一家大型股份制银行个人银行部人士告诉本报记者，目前虽然限贷松绑，但是，最终还要看各家银行具体的落实情况。

　　“房贷能否顺利发放，首先要看风控和授信部门的审核，如果楼市成交依然低迷，房地产泡沫风险加剧，即便有额度也要惜贷。其次，也要看房贷的额度多少。如果房贷额度紧张，给客户7折、8折利率的可能性就很小，因为不可能赔本放贷。”上述人士说道。

　　与此同时，一位开发商的销售人员表示，新政出台后，二套房执行首套房贷利率已是较大优惠，鉴于目前银行房贷业务利润空间不大，拿到七折房贷利率几无可能。

　　张大伟也告诉本报记者，7折利率折扣是不可能的，因为资格依然处于高位。“本次央行文件中提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容。在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大。这种情况下，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是各级政府能够想到的最容易救经济的办法。”

　　值得注意的是，有人认为，此次央行新政文件最重要的不是放松“限贷”，而是关于资产证券化的重点提出，一个是“鼓励住房抵押贷款支持证券(rmbs)”，一个是“积极稳妥开展房地产投资信托基金(res)的试点”。颇为巧合的是，今年7月下旬，由中国邮政储蓄银行新一轮首单rmbs资产证券化产品正式试水，这是自2005年、2007年中国发行了两款同类产品之后的再次起航。

　　据记者了解，住房贷款抵押证券可以有效解决按揭贷款出表问题，化解银行发放按揭贷款的担心，释放出房地产证券化资产支持证券、转移资产负债给资产证券化(mbs)买家的强烈信号。

　　“与住房事业部月底挂牌的目的一样，住房贷款抵押证券的重启，主要出于房地产下行与个人房贷收紧及住房需求入市门槛过高等弥补市场流动性不足、支持刚需与改善合理住房需求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报记者，而在流动性风险突出或房价下行预期较强时推出个人房贷证券化，能够缓解银行在未来可能将承担房价下行风险的顾虑，有效消除银行在个人房贷业务上收益和风险严重不匹配的情况，因此，也将有效提高银行开展个人房贷业务的积极性。

　　对此，ic研究员姜倚文也认为，住房贷款抵押证券暗含管理层变相救市意愿，利好房地产市场。既能在合理范围内达到托市的效果，又能打消银行对于个人房贷这块的顾虑，鼓励其发放个人住房贷款。

　　与此同时，对于房地产市场来说，传统的个人住房贷款期限过长且无法转让，银行只能被迫持有到期，占用了大量的信贷资源。资产证券化产品可以帮助银行将个人住房贷款转移到表外，这将提高个人住房贷款对银行的吸引力。从长远来看，有利于缓解银行个人住房贷款额度紧缺的状况。

　　但是佰仕信基金董事长陈方勇认为，无论是住房贷款抵押证券，还是房地产投资信托基金，对于很多开发商来说，那都是“远水解不了近渴”。但对于从事地产金融的机构来说，这是一个再明确不过的信号。“大蛋糕在那里，要是还继续走以前的”窄胡同“，就是自己跟自己为难了。”

　　除此以外，首席分析师邓海清认为，中国资产没有实行证券化才使得各地房价差异越来越大，如果实行全部资产证券化，那么国内的房价将会整体大跌。

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