首付3成易利率7折难 股份行表态相对“模糊”
http://money.591hx.com 2014-10-11 10:17:45 【 】9月的最后一天，央行和银监会出台的《关于进一步做好住房服务工作通知》，让这个国庆长假变得悸动不已。不过，长假已经结束了，对此松绑的态度却如同“挤牙膏”一般吞吞吐吐。虽然，已经有包括国有四大行在内的几家银行表态对新政的执行毋庸置疑，但一句具体操作由各分行自行掌握，令政策落地的效力大打折扣。
也有银行人士表示，2008年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本是一个回不去的过去。今时不同往日，之前曾经执行过的7折利率，在目前融资成本居高不下的形势面前，已经很难兑现。
国有四大行发文响应新政
因为从政策发布到落地，隔了一个十一长假，因此，也许是各家银行还未从休假状态完全“清醒”过来，对于房贷松绑的细则落地，显得慢了半拍。
10月9日，中国正式发文表明将认真贯彻落实政策要求，并给出了首套房认定新规。值得注意的是，建行是首家发文将落实央行政策的银行。
文件显示，建行将继续支持对居民家庭的合理住房贷款，其中对购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款名下无住房的家庭，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，申请贷款购买住房，将执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
紧接着，也明确了，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
随后，银行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求。
昨天，表示，从10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据情况自主确定。
股份制银行表态相对“模糊”
而股份制商业银行则对房贷松绑的表态稍显“模糊”。
表示从10月8日开始实施新政。招行将在房贷额度上，单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据市场的发展，适时调增房贷额度。不过，首付款比例和贷款利率还是要根据借款人资质、信用状况等来确定。
此外，在昨晚发布声明，表示将积极支持居民住房需求，针对央行、银监会最新的住房金融相关政策，兴业银行已拟定相关贯彻落实实施细则，将于近日正式实施。
记者咨询了其余几家股份制银行杭州分行，均表示，具体细则总行还在制订当中，近期肯定落地。对于近段时间需要贷款买房的客户，不妨等几天再签约。
此外，某股份制银行杭州分行个贷部的负责人表示，已经有楼盘借这个机会向他们发出讯号，希望银行能对该楼盘的签约客户实行贷款利率倾斜，目的当然是为了推动楼盘的销售。
“可能会由楼盘出面进行利率补贴，具体细节还在谈，不一定能谈到7折这么低。”这位负责人表示。
另外，还有一部分股份制银行出于战略的考虑，实际已经开始收缩房贷业务。据了解，房贷业务已经被个别股份制银行边缘化，不再列入个贷核心业务。这也导致股份制银行对新政的表态略显“迟钝”。
“3成首付”易“7折利率”难
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可享受首套房贷款政策，这是这次新政最吸引人的一点。目前在杭州地区，首套房贷款的利率大部分实行的是基准利率，最高的较基准利率上浮不超过10%。首套房贷利率实行7折，有这可能性吗？
眼下，商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点。
由此不难看出，抛开人员成本、管理成本、风险成本、融资成本不说，单从账面上看，银行首套房利率7折，存贷差倒挂，必亏无疑。
另外，商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。
另一方面，对广大客户来说，贷款现在属于卖方市场，信贷资源都掌握在商业银行手中，即便是采用基准利率或适当上浮，客户都会抢着贷款。由此，在如今严格考核利润指标的情况下，又有哪家银行会愿意放弃更多的利润不做呢？
和银行基本对“7折利率”说不的态度形成鲜明对比的是，目前，四大行基本明确了“认贷不认房”的个人按揭住房贷款政策，多家银行均执行首套房贷首付最低3成，因此，客户要拿到“首付3成”的可能性还是很大的。
房贷“松绑”释放宽松信号
近年来，中国虽然拉紧房地产行业融资总量，但是对个人住房贷款、特别是首套房贷款，一直态度相对宽松。以工行为例，今年上半年工行房地产开发贷款余额比年初下降44亿元人民币，但同期个人按揭贷款余额却增加1976亿元。从另一大银行中国建设银行的数据也可看出，今年上半年，在信贷规模尤为紧张的情况下，建行新增个人住房贷款2000多亿元，创历史新高，其中首套房贷款占比在九成以上。
毫无疑问，“认贷不认房”的新政对楼市起到松绑的作用，但多位业内人士表示，新政真正落实需贷款额度的配合，目前对绝大多数购房者来说，首套房贷7折利率优惠仍是奢望。因为，央行出台这个意见以后，其实并没有“必须”这两个字，它只是央行对于房地产政策的一个指导意见，或者说一个政策的指引。
兴业银行首席经济学家鲁政委认为，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。
接下来，就是房企和银行如何利用政策给出的空间，找到自己的生存空间了。
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