北京二手房向买方市场转变 今年价格波动或5%以内

　　报告：北京二手房向买方市场转变 今年价格波动或5%以内

　　中新经纬客户端1月6日电 近日，贝壳研究院发布2019二手房市场年报。报告表示，2017年“317调控”以来，北京二手房价较调控当月历史峰值下跌12%。目前，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡，预计2020年北京二手房价格波动在5%以内。

　　报告指出，2019年北京房地产政策环境进一步严峻，政策层面并没有放松。自2017年“317调控”以来，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公积金贷款政策收紧，刚需释放受阻。除了政策面的压力，2019年二手房还面临大量限竞新房的分流。

　　在报告中，贝壳研究院从6个维度对2019年北京二手房市场数据进行梳理。

　　从成交量来看，2017年“317调控”前，北京二手房月均成交2.1万套，调控后月均1.1万套。2019年北京二手房网签量14.5万套，同比2018年下滑5.5%。调控后近三年，北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。

　　从房价来看，不同于调控前房价一路上涨，调控后成交均价随成交量波动而小幅上涨、下跌，2019年全年，北京二手房均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平，较“317调控”当月历史峰值下跌12%，且2019年末北京房价不再是“内地第一”。

　　从区域表现来看，在“317调控”前的市场上行期，外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后，中心城区表现出良好的抗跌性，与2017年一季度比，2019年四季度西城区跌幅不到6%，海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小，而外围城区跌幅靠前。

　　从买房者角度看，高压政策下房价下跌，买房者陷入观望，不再被恐慌的市场情绪牵动，而是多看多选。“317调控”前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。

　　报告指出，买房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由“317调控”前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。

　　从卖房者角度看，买房者的观望导致市场上可售房源积压，业主卖房难度加大。2019年底北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主卖掉手中的房子平均需要近4个月。

　　报告提到，业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价，2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，意味着从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万。回顾“317调控”前夜“卖家报价728万，买家从7点砍价到夜里11点，745万成交”，买卖双方的位置发生互换。

　　从换房者角度看，“317调控”后“双认”重压下，换房者负重前行。2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移，且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平，比调控前19平左右的水平有所降低。

　　报告表示，2020年，北京二手房市场调控政策不会有大的放松，市场供需矛盾将极大缓和，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。